No arrendamento rural, o proprietário da terra não pode tratar o arrendatário como um invasor. Se ele entrou na área por meio de um contrato e deixou de pagar, o descumprimento precisa ser resolvido pelo caminho correto.
Na prática, muitos problemas começam porque o contrato foi feito apenas para regular o início da relação. Embora estabeleça a área, o preço e o prazo, o documento muitas vezes não diz o que acontece se o arrendatário deixar de pagar. É nesse momento que a ausência de uma cláusula bem estruturada se torna um problema.
Se o contrato não deixa claro quando o pagamento vence, como deve ser feito, quais encargos incidem em caso de atraso, como a dívida será comprovada e qual providência será tomada diante do inadimplemento, o arrendador pode ter o direito, mas terá mais dificuldade para demonstrá-lo ao juiz.
Além de cláusulas claras, é importante que o contrato esteja acompanhado de comprovantes de pagamento anteriores, demonstração dos valores em aberto, mensagens trocadas, recibos, notas e extratos. Qualquer documento que ajude a mostrar o que foi combinado e o que deixou de ser cumprido é útil.
Antes de pedir a retomada da área, o arrendatário deve ser formalmente comunicado sobre o atraso, o valor cobrado e a necessidade de regularização. Isso deve ser feito por meio de uma notificação clara, com a indicação de quais parcelas não foram pagas, o valor atualizado, o prazo para regularização e a consequência caso o débito não seja quitado.
Se mesmo assim o pagamento não ocorrer, o caminho é a rescisão do contrato e a retomada da área pela medida judicial adequada. Para que a desocupação seja rápida, é preciso ter cuidado com as cláusulas do contrato. É comum encontrar cláusulas simplistas para o caso de atraso, prevendo a rescisão automática e a devolução imediata da terra.
A inclusão de cláusula simplificada é compreensível, mas o arrendamento rural possui regras próprias, inclusive quanto à possibilidade de regularização da mora em determinadas situações. Uma cláusula mal construída pode gerar uma falsa sensação de segurança e acabar aumentando o tempo necessário para a retomada da terra.
O ideal é que a cláusula de inadimplemento diga quando há atraso, como o débito será calculado, qual a forma de notificação, se haverá prazo para regularização, em que hipótese o contrato será rescindido e como será feita a devolução da área. Quanto mais claro o caminho, menor o espaço para improviso e menos tempo perdido pelo dono da terra.
Outras perguntas também precisam ser respondidas no contrato. Se o arrendatário sair da área, como fica a lavoura pendente? Haverá prazo para retirada de máquinas, animais, insumos e estruturas móveis? Cercas, estradas internas, pastagens e benfeitorias deverão ser devolvidas em qual estado? Haverá vistoria final? Quem responde por dano ao solo ou por uso diferente do combinado?
Essas perguntas evitam que, depois da falta de pagamento, surja uma segunda discussão sobre a forma de devolução do imóvel, o que pode exigir mais tempo do proprietário rural. A vistoria inicial e a vistoria final são medidas simples e importantes. Se o arrendador registra como a área foi entregue, com descrição mínima, fotos e indicação das condições de uso, terá mais elementos para avaliar depois se a terra foi conservada ou se houve dano a reparar.
No campo, a confiança continua tendo valor. Mas quando há inadimplemento e é preciso retomar a terra, a confiança sozinha pode tornar a cobrança da dívida e a recuperação da área providências muito demoradas para o proprietário rural. Um contrato bem estruturado, firmado antes do negócio, ajuda a evitar esse problema.
O autor do texto é Guilherme Prado, advogado graduado pela Universidade Federal do Paraná (UFPR) e pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pelo Centro Universitário Curitiba (UNICURITIBA). Sua atuação é direcionada a casos de alta complexidade, com ênfase em Direito Agrário, Imobiliário, Civil, Empresarial, Tributário e Processo Civil.
